¿Qué deberías hacer con tu actual crédito hipotecario?

Dado el escenario económico actual y por consecuencia las acciones que ha tomado el Banco Central de rebajar a sus mínimos históricos

Dado el escenario económico actual y por consecuencia las acciones que ha tomado el Banco Central de rebajar a sus mínimos históricos las tasas de interés (entendida por tasa de interés cuando se trata de un crédito), al monto que el deudor deberá pagar a quien le presta el dinero, por el uso de este en el tiempo que le tomará devolver.

El Banco Central recortó su Tasa de Política Monetaria (TPM) en 125 puntos base. El objetivo es uno solo: inyectar expansividad en los créditos para ayudar a paliar los efectos que está teniendo la pandemia del coronavirus, que sigue causando estragos a nivel mundial y por cierto en Chile en la actividad económica.

“La decisión del Consejo de ubicar la TPM en su mínimo técnico de 0,5% se enmarca en un escenario en que las presiones inflacionarias de mediano plazo se han reducido de manera sustantiva y en que la superación de la crisis sanitaria tendrá efectos importantes en la actividad y el empleo, entre otras variables”, señala el comunicado del ente emisor.

De acuerdo con el análisis de economistas esta situación podría extenderse por todo el 2020 e incluso se atreven a indicar que podría llegar hasta fines del 2021.

Evolución tasa de Banco Central 2010 – 2020

Planteadas así las cosas entonces, bien cabe la pregunta ¿debería renegociar mi actual crédito hipotecario?

A finales del 2019 cuando se realizó una importante baja en las tasas de interés hubo diversas “políticas” que aplicaron los emisores (bancos) para el refinanciamiento hipotecario, por ejemplo, el banco BCI por tratarse solo de una modificación en la tasa de interés y ello no implicaba un mayor proceso administrativo (como estudio de títulos y otros procesos), sino solo la inscripción notarial, presento a sus clientes con una antigüedad del crédito mayor a 6 meses pagar solo UF 3 por cambiar la tasa.

A todas luces esto representó un proceso simple y conveniente para los deudores. Es importante indicar que este “valor especial” solo aplica en la medida que refinancie el crédito con el mismo banco.

Pero ¿si mi banco no me ofrece una condición “especial” de renegociación y me aplica los gastos operacionales por la operación?

Pues en ese caso deberás hacer un análisis financiero del costo de la operación dividido por el costo inmediato de pagar los gastos operacionales, en detalles:

Caso supuesto.

Supongamos que tienes un credito hipotecario a una tasa de 3,9% y esto da como resultado (seguros incluidos) que pagas una cuota mensual de $380.000.

Con la nueva tasa tu banco ahora te ofrece para el mismo saldo del credito una tasa de 2,9% y eso supone, a mismo plazo una nueva cuota de $330.000, un ahorro mensual de $50.000, lo que a primera vista parece ser un ahorro interesante (casi un 15% de ahorro mensual).

Pero a su vez te indican que deben hacer estudios de títulos, entre otros (que no se justifican) y por ello te cobran desde $1.200.000 hasta $2.800.000, asumiendo para esta suposición un costo de gastos operacionales promedio de $2.000.000 que debes pagar de manera inmediata.

Dadas las condiciones entonces, deberías analizar que tan conveniente es el costo operacional versus el ahorro mensual, donde la pregunta a responder es ¿Cuánto del ahorro que voy a percibir a futuro lo tengo que pagar al banco de inmediato? En el caso planteado llega a los 40 meses (casi 3,5 años) en que el ahorro que me debería llegar a mi bolsillo termina en la caja del banco.

Este análisis no busca a priori establecer un escenario, sino plantea que no solo el hecho de bajar la tasa sea sinónimo de conveniencia o ahorro, lo que debes hacer es analizar en particular de acuerdo con tu situación.

Formas en las que puedo capitalizar la baja de la tasa de interés

Supongamos que tu banco ha sido benevolente y a aplicado solo cobrar un gasto menor por inscribir la tasa y no los gastos operacionales completos.

¿Que resulta más atractivo? ¿Bajar los años o bajar la cuota?

Muchas personas enfrentadas a esta situación han optado por bajar los años, manteniendo la misma cuota, muchas veces a sugerencia de su ejecutivo. Pero ¿porque deberías limitarte a la posibilidad de ahorrar ese diferencial en vez de entregárselo al banco? Lo que te estoy sugiriendo es entonces que, aunque tengas la idea de que salir de las deudas es bueno, no lo pienses así para la hipotecaria… finalmente solo disminuirás un par de años al final del crédito... y si por alguna razón falleces o pierdes el empleo bastaran 3 a 6 meses para perder tu pasivo financiero más importante.

Como desprenderás del párrafo anterior y te lo reafirmo directamente “es mejor que ahorres sistemáticamente esa diferencia”, si ahórrala, debes procurar mantener este ahorro segregado de cualquier otro y debes destinarlo exclusivamente (en la medida de lo posible), a cubrir periodos de cesantía o mejoras a tu casa, pero si pudieras proyectar ese ahorro mensual a una tasa de interés de un 4% real (cuenta de ahorro fondo E de tu AFP), por los mismos años de tu crédito te darás cuenta que puedes adelantar el pago total de tu casa en unos 5 a 7 años con ese monto ahorrado. Habrás conseguido con ello, pagar menos intereses, tener seguridad financiera al tener ahorros y en el mejor de los casos dinero en tu bolsillo para enfrentar otras situaciones no planificadas.

Joel Valencia 

Cuidamostubolsillo.cl